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大庆市(肇源县、让胡路区、龙凤区、肇州县、红岗区、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县、林甸县、大同区)

宁夏回族自治区

滁州市(明光市、全椒县、来安县、琅琊区、天长市、凤阳县、定远县、南谯区)

武汉市(洪山区、汉阳区、新洲区、东西湖区、江夏区、青山区、江汉区、武昌区、江岸区、硚口区、黄陂区、汉南区、蔡甸区)  湛江市(徐闻县、遂溪县、廉江市、吴川市、坡头区、霞山区、雷州市、麻章区、赤坎区)

湘西土家族苗族自治州(凤凰县、泸溪县、永顺县、花垣县、古丈县、吉首市、保靖县、龙山县)

张家界市(慈利县、武陵源区、永定区、桑植县)

阿克苏地区(沙雅县、拜城县、新和县、温宿县、库车市、阿瓦提县、乌什县、柯坪县、阿克苏市)徐州市(新沂市、邳州市、睢宁县、云龙区、沛县、鼓楼区、丰县、贾汪区、铜山区、泉山区)

黑河市(北安市、孙吴县、逊克县、爱辉区、五大连池市、嫩江市)  淄博市(沂源县、张店区、周村区、淄川区、桓台县、高青县、博山区、临淄区)

湖州市(德清县、吴兴区、南浔区、长兴县、安吉县)

曲靖市(陆良县、罗平县、富源县、宣威市、马龙区、师宗县、麒麟区、会泽县、沾益区)

九江市(浔阳区、柴桑区、武宁县、彭泽县、永修县、共青城市、修水县、庐山市、濂溪区、瑞昌市、湖口县、都昌县、德安县)

济源市

中山市

茂名市(化州市、高州市、茂南区、电白区、信宜市)

鹤壁市(鹤山区、淇滨区、浚县、淇县、山城区)

襄阳市(保康县、谷城县、南漳县、枣阳市、襄州区、樊城区、宜城市、老河口市、襄城区)

延安市(黄陵县、富县、甘泉县、洛川县、子长市、吴起县、宜川县、安塞区、延长县、延川县、宝塔区、黄龙县、志丹县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿克陶县、乌恰县、阿图什市)

遂宁市(安居区、蓬溪县、大英县、船山区、射洪市)

石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

秦皇岛市(昌黎县、卢龙县、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、海港区)

太原市(古交市、晋源区、娄烦县、尖草坪区、杏花岭区、清徐县、万柏林区、阳曲县、迎泽区、小店区)

塔城地区(托里县、塔城市、乌苏市、额敏县、裕民县、沙湾市、和布克赛尔蒙古自治县)

和田地区(于田县、和田市、墨玉县、皮山县、民丰县、洛浦县、策勒县、和田县)

韶关市(乳源瑶族自治县、仁化县、翁源县、浈江区、曲江区、始兴县、新丰县、南雄市、乐昌市、武江区)

遵义市(湄潭县、赤水市、播州区、习水县、绥阳县、道真仡佬族苗族自治县、仁怀市、凤冈县、务川仡佬族苗族自治县、红花岗区、正安县、余庆县、桐梓县、汇川区)

资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)

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六安市(金寨县、霍邱县、霍山县、舒城县、叶集区、金安区、裕安区)

朝阳市(凌源市、朝阳县、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、北票市、龙城区、建平县)

杭州市(桐庐县、滨江区、临安区、钱塘区、拱墅区、建德市、余杭区、富阳区、临平区、淳安县、萧山区、上城区、西湖区)

景德镇市(乐平市、珠山区、浮梁县、昌江区)  银川市(西夏区、兴庆区、金凤区、灵武市、永宁县、贺兰县)

柳州市(融水苗族自治县、三江侗族自治县、鹿寨县、柳城县、鱼峰区、融安县、柳南区、柳北区、城中区、柳江区)

辽源市(龙山区、西安区、东辽县、东丰县)

牡丹江市(穆棱市、海林市、爱民区、绥芬河市、西安区、东安区、东宁市、宁安市、林口县、阳明区)珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

安康市(紫阳县、白河县、汉滨区、汉阴县、平利县、旬阳市、宁陕县、石泉县、岚皋县、镇坪县)  果洛藏族自治州(玛沁县、玛多县、久治县、班玛县、甘德县、达日县)

白城市(大安市、镇赉县、通榆县、洮北区、洮南市)

天水市(甘谷县、秦州区、张家川回族自治县、武山县、麦积区、清水县、秦安县)

嘉兴市(海盐县、平湖市、南湖区、秀洲区、嘉善县、桐乡市、海宁市)大连市(沙河口区、甘井子区、旅顺口区、长海县、西岗区、普兰店区、金州区、庄河市、中山区、瓦房店市)

临沂市(沂水县、河东区、费县、郯城县、兰山区、兰陵县、临沭县、莒南县、沂南县、平邑县、蒙阴县、罗庄区)

宿州市(砀山县、泗县、灵璧县、萧县、埇桥区)

宁波市(镇海区、北仑区、鄞州区、海曙区、宁海县、慈溪市、象山县、余姚市、江北区、奉化区)

眉山市(丹棱县、东坡区、洪雅县、青神县、仁寿县、彭山区)

忻州市(静乐县、偏关县、保德县、五寨县、神池县、繁峙县、五台县、定襄县、岢岚县、宁武县、忻府区、代县、河曲县、原平市)

萍乡市(芦溪县、上栗县、湘东区、安源区、莲花县)

衡水市(深州市、枣强县、饶阳县、景县、武邑县、故城县、安平县、武强县、阜城县、桃城区、冀州区)

海南藏族自治州(兴海县、共和县、同德县、贵南县、贵德县)

湘潭市(岳塘区、湘潭县、雨湖区、韶山市、湘乡市)

乌兰察布市(凉城县、察哈尔右翼中旗、兴和县、四子王旗、集宁区、卓资县、化德县、察哈尔右翼后旗、商都县、察哈尔右翼前旗、丰镇市)

济南市(钢城区、商河县、章丘区、莱芜区、市中区、平阴县、历城区、槐荫区、济阳区、长清区、天桥区、历下区)

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、瑞丽市、芒市、陇川县、梁河县)

兴安盟(科尔沁右翼中旗、乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗、扎赉特旗、突泉县、阿尔山市)

丽江市(宁蒗彝族自治县、永胜县、华坪县、玉龙纳西族自治县、古城区)

武威市(民勤县、古浪县、凉州区、天祝藏族自治县)

宝鸡市(陇县、太白县、麟游县、陈仓区、千阳县、扶风县、岐山县、渭滨区、凤县、金台区、凤翔区、眉县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。