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昌都市(贡觉县、芒康县、类乌齐县、丁青县、江达县、察雅县、左贡县、洛隆县、八宿县、卡若区、边坝县)
甘孜藏族自治州(得荣县、乡城县、白玉县、稻城县、泸定县、道孚县、丹巴县、甘孜县、色达县、雅江县、德格县、巴塘县、康定市、炉霍县、石渠县、理塘县、新龙县、九龙县)
阿勒泰地区(福海县、布尔津县、富蕴县、哈巴河县、吉木乃县、青河县、阿勒泰市)
内江市(东兴区、威远县、市中区、隆昌市、资中县)
合肥市(庐阳区、长丰县、肥西县、蜀山区、包河区、肥东县、瑶海区、庐江县、巢湖市)
连云港市(灌云县、灌南县、连云区、赣榆区、海州区、东海县)
临夏回族自治州(和政县、东乡族自治县、康乐县、临夏市、广河县、临夏县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)
广西壮族自治区
杭州市(滨江区、淳安县、临平区、建德市、西湖区、钱塘区、拱墅区、桐庐县、临安区、上城区、萧山区、富阳区、余杭区)
湖州市(长兴县、德清县、吴兴区、南浔区、安吉县)
铜仁市(石阡县、玉屏侗族自治县、江口县、沿河土家族自治县、碧江区、松桃苗族自治县、思南县、德江县、万山区、印江土家族苗族自治县)
文山壮族苗族自治州(富宁县、丘北县、文山市、西畴县、广南县、砚山县、麻栗坡县、马关县)
肇庆市(怀集县、鼎湖区、端州区、高要区、四会市、封开县、德庆县、广宁县)
黄冈市(黄梅县、团风县、麻城市、武穴市、黄州区、蕲春县、英山县、浠水县、红安县、罗田县)
承德市(宽城满族自治县、丰宁满族自治县、隆化县、双桥区、平泉市、承德县、滦平县、双滦区、鹰手营子矿区、兴隆县、围场满族蒙古族自治县)
安庆市(望江县、潜山市、大观区、迎江区、宜秀区、怀宁县、桐城市、宿松县、太湖县、岳西县)
岳阳市(岳阳县、华容县、平江县、岳阳楼区、汨罗市、湘阴县、君山区、临湘市、云溪区)
泰安市(东平县、岱岳区、肥城市、新泰市、泰山区、宁阳县)
莆田市(秀屿区、城厢区、仙游县、荔城区、涵江区)
威海市(荣成市、环翠区、文登区、乳山市)
常州市(新北区、钟楼区、溧阳市、金坛区、武进区、天宁区)
南阳市(南召县、宛城区、内乡县、社旗县、淅川县、唐河县、西峡县、邓州市、新野县、卧龙区、桐柏县、方城县、镇平县)
昭通市(昭阳区、鲁甸县、水富市、永善县、巧家县、威信县、彝良县、大关县、盐津县、镇雄县、绥江县)
滁州市(来安县、南谯区、天长市、全椒县、琅琊区、明光市、凤阳县、定远县)
榆林市(绥德县、子洲县、定边县、吴堡县、清涧县、米脂县、佳县、横山区、府谷县、神木市、靖边县、榆阳区)
巴音郭楞蒙古自治州(轮台县、焉耆回族自治县、博湖县、尉犁县、和静县、若羌县、且末县、库尔勒市、和硕县)
怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、福贡县)
徐州市(新沂市、泉山区、丰县、鼓楼区、铜山区、沛县、睢宁县、云龙区、贾汪区、邳州市)
巴中市(平昌县、巴州区、通江县、南江县、恩阳区)
香港特别行政区
云浮市(新兴县、郁南县、罗定市、云城区、云安区)
营口市(站前区、老边区、西市区、大石桥市、鲅鱼圈区、盖州市)
本溪市(明山区、溪湖区、本溪满族自治县、南芬区、平山区、桓仁满族自治县)
鹤壁市(鹤山区、淇滨区、山城区、淇县、浚县)
西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)
西宁市(湟源县、城东区、湟中区、城中区、大通回族土族自治县、城北区、城西区)
宁波市(海曙区、江北区、北仑区、奉化区、象山县、慈溪市、鄞州区、宁海县、余姚市、镇海区)
海口市(秀英区、琼山区、龙华区、美兰区)
潍坊市(安丘市、诸城市、寿光市、高密市、潍城区、临朐县、坊子区、昌邑市、奎文区、昌乐县、青州市、寒亭区)
赤峰市(阿鲁科尔沁旗、宁城县、红山区、翁牛特旗、敖汉旗、元宝山区、林西县、巴林右旗、巴林左旗、喀喇沁旗、克什克腾旗、松山区)
阳泉市(盂县、平定县、城区、郊区、矿区)
博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、阿拉山口市、精河县、温泉县)
朝阳市(龙城区、凌源市、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县、双塔区、朝阳县)
崇左市(江州区、凭祥市、天等县、大新县、龙州县、扶绥县、宁明县)
钦州市(浦北县、钦南区、灵山县、钦北区)
商丘市(永城市、梁园区、睢阳区、宁陵县、柘城县、民权县、夏邑县、虞城县、睢县)
河池市(大化瑶族自治县、东兰县、天峨县、南丹县、都安瑶族自治县、宜州区、凤山县、巴马瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、环江毛南族自治县、金城江区)
惠州市(龙门县、惠东县、惠城区、惠阳区、博罗县)
吕梁市(石楼县、交口县、柳林县、离石区、临县、方山县、文水县、兴县、中阳县、交城县、汾阳市、孝义市、岚县)
金昌市(金川区、永昌县)
嘉兴市(嘉善县、秀洲区、海宁市、南湖区、桐乡市、海盐县、平湖市)
吴忠市(红寺堡区、利通区、青铜峡市、盐池县、同心县)
驻马店市(遂平县、汝南县、正阳县、上蔡县、驿城区、平舆县、确山县、新蔡县、西平县、泌阳县)
朔州市(山阴县、怀仁市、应县、朔城区、右玉县、平鲁区)
黄山市(休宁县、徽州区、祁门县、黄山区、屯溪区、歙县、黟县)
防城港市(上思县、东兴市、港口区、防城区)
德阳市(旌阳区、什邡市、中江县、绵竹市、广汉市、罗江区)
铜川市(宜君县、耀州区、王益区、印台区)
黔南布依族苗族自治州(瓮安县、荔波县、三都水族自治县、龙里县、平塘县、独山县、罗甸县、福泉市、都匀市、惠水县、长顺县、贵定县)
衡阳市(衡南县、雁峰区、祁东县、衡阳县、耒阳市、衡山县、蒸湘区、南岳区、衡东县、石鼓区、常宁市、珠晖区)
乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)
随州市(曾都区、随县、广水市)
东营市(广饶县、利津县、河口区、东营区、垦利区)
宿州市(砀山县、灵璧县、泗县、萧县、埇桥区)
包头市(石拐区、东河区、九原区、青山区、昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、固阳县、土默特右旗)
定西市(通渭县、安定区、漳县、临洮县、陇西县、岷县、渭源县)
西安市(碑林区、未央区、周至县、新城区、阎良区、莲湖区、灞桥区、长安区、高陵区、蓝田县、临潼区、雁塔区、鄠邑区)
张家口市(沽源县、蔚县、怀安县、万全区、尚义县、涿鹿县、康保县、桥西区、怀来县、崇礼区、下花园区、赤城县、宣化区、张北县、阳原县、桥东区)
三亚市(崖州区、吉阳区、天涯区、海棠区)
石河子市(新星市、五家渠市、阿拉尔市、白杨市、双河市、昆玉市、北屯市、可克达拉市、图木舒克市、胡杨河市、铁门关市)
咸宁市(赤壁市、通城县、咸安区、嘉鱼县、崇阳县、通山县)
株洲市(天元区、攸县、芦淞区、炎陵县、醴陵市、石峰区、茶陵县、渌口区、荷塘区)
达州市(渠县、万源市、宣汉县、开江县、通川区、达川区、大竹县)
锦州市(古塔区、黑山县、义县、太和区、北镇市、凌海市、凌河区)
萍乡市(莲花县、湘东区、芦溪县、上栗县、安源区)
宜昌市(当阳市、兴山县、点军区、夷陵区、伍家岗区、五峰土家族自治县、长阳土家族自治县、远安县、猇亭区、枝江市、宜都市、西陵区、秭归县)
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鸡西市(城子河区、密山市、鸡东县、恒山区、滴道区、梨树区、虎林市、鸡冠区、麻山区)
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梅州市(梅县区、平远县、五华县、梅江区、大埔县、丰顺县、兴宁市、蕉岭县)
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遂宁市(大英县、射洪市、蓬溪县、船山区、安居区)
来源：中国房地产报
“
市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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