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许昌市(建安区、魏都区、长葛市、禹州市、鄢陵县、襄城县)

伊犁哈萨克自治州(特克斯县、伊宁县、新源县、尼勒克县、伊宁市、奎屯市、霍城县、察布查尔锡伯自治县、巩留县、昭苏县、霍尔果斯市)

香港特别行政区

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、梁河县、芒市、陇川县、瑞丽市)  贵阳市(白云区、云岩区、修文县、清镇市、观山湖区、南明区、乌当区、花溪区、息烽县、开阳县)

攀枝花市(盐边县、米易县、西区、东区、仁和区)

金华市(磐安县、东阳市、永康市、兰溪市、浦江县、义乌市、婺城区、武义县、金东区)

鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)

长治市(壶关县、上党区、潞州区、襄垣县、武乡县、屯留区、沁县、长子县、潞城区、沁源县、平顺县、黎城县)  西藏自治区

赣州市(定南县、寻乌县、兴国县、会昌县、南康区、全南县、大余县、瑞金市、宁都县、赣县区、信丰县、章贡区、龙南市、于都县、上犹县、石城县、安远县、崇义县)

山南市(琼结县、扎囊县、曲松县、隆子县、错那市、贡嘎县、桑日县、乃东区、措美县、加查县、浪卡子县、洛扎县)

阿坝藏族羌族自治州(红原县、若尔盖县、马尔康市、黑水县、九寨沟县、汶川县、壤塘县、茂县、理县、阿坝县、松潘县、小金县、金川县)

昌吉回族自治州(呼图壁县、玛纳斯县、木垒哈萨克自治县、阜康市、吉木萨尔县、奇台县、昌吉市)

漯河市(召陵区、郾城区、舞阳县、源汇区、临颍县)

焦作市(解放区、沁阳市、马村区、山阳区、博爱县、中站区、修武县、武陟县、温县、孟州市)

玉溪市(峨山彝族自治县、华宁县、易门县、元江哈尼族彝族傣族自治县、红塔区、通海县、江川区、新平彝族傣族自治县、澄江市)

呼和浩特市(托克托县、新城区、回民区、清水河县、玉泉区、土默特左旗、和林格尔县、武川县、赛罕区)

黄石市(黄石港区、西塞山区、阳新县、大冶市、铁山区、下陆区)

株洲市(茶陵县、渌口区、石峰区、天元区、醴陵市、荷塘区、芦淞区、炎陵县、攸县)

三门峡市(灵宝市、义马市、渑池县、湖滨区、卢氏县、陕州区)

大庆市(肇州县、龙凤区、萨尔图区、红岗区、让胡路区、林甸县、肇源县、大同区、杜尔伯特蒙古族自治县)

呼伦贝尔市(陈巴尔虎旗、海拉尔区、扎赉诺尔区、鄂伦春自治旗、鄂温克族自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、新巴尔虎右旗、满洲里市、额尔古纳市、阿荣旗、扎兰屯市、新巴尔虎左旗、根河市、牙克石市)

乌兰察布市(卓资县、四子王旗、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、兴和县、商都县、化德县、丰镇市、凉城县、集宁区、察哈尔右翼后旗)

凉山彝族自治州(普格县、金阳县、会理市、德昌县、布拖县、会东县、雷波县、越西县、宁南县、木里藏族自治县、昭觉县、西昌市、盐源县、喜德县、甘洛县、冕宁县、美姑县)

商丘市(永城市、夏邑县、宁陵县、睢县、民权县、虞城县、睢阳区、梁园区、柘城县)

包头市(昆都仑区、石拐区、青山区、东河区、土默特右旗、九原区、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、白云鄂博矿区)

来宾市(武宣县、金秀瑶族自治县、合山市、象州县、兴宾区、忻城县)

临沧市(沧源佤族自治县、云县、临翔区、凤庆县、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、镇康县)

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汕头市(濠江区、澄海区、金平区、潮南区、龙湖区、潮阳区、南澳县)

六盘水市(钟山区、盘州市、六枝特区、水城区)

德州市(夏津县、武城县、齐河县、临邑县、平原县、德城区、庆云县、乐陵市、宁津县、禹城市、陵城区)

抚顺市(东洲区、新宾满族自治县、清原满族自治县、顺城区、新抚区、望花区、抚顺县)  抚州市(资溪县、南城县、南丰县、乐安县、广昌县、崇仁县、东乡区、临川区、黎川县、金溪县、宜黄县)

宜春市(丰城市、铜鼓县、奉新县、袁州区、上高县、宜丰县、樟树市、万载县、高安市、靖安县)

惠州市(惠阳区、龙门县、惠东县、惠城区、博罗县)

海口市(美兰区、琼山区、秀英区、龙华区)承德市(滦平县、丰宁满族自治县、隆化县、兴隆县、承德县、双滦区、鹰手营子矿区、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、平泉市、双桥区)

延安市(甘泉县、志丹县、延长县、洛川县、宜川县、延川县、黄陵县、吴起县、宝塔区、子长市、黄龙县、富县、安塞区)  榆林市(米脂县、绥德县、佳县、吴堡县、横山区、定边县、府谷县、子洲县、神木市、榆阳区、靖边县、清涧县)

柳州市(鱼峰区、融安县、鹿寨县、三江侗族自治县、柳城县、柳江区、柳南区、柳北区、城中区、融水苗族自治县)

徐州市(邳州市、睢宁县、鼓楼区、新沂市、丰县、贾汪区、铜山区、沛县、云龙区、泉山区)

黔东南苗族侗族自治州(剑河县、丹寨县、锦屏县、从江县、镇远县、天柱县、黄平县、麻江县、雷山县、台江县、黎平县、岑巩县、三穗县、榕江县、施秉县、凯里市)崇左市(龙州县、扶绥县、凭祥市、大新县、天等县、江州区、宁明县)

潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)

西安市(临潼区、鄠邑区、灞桥区、莲湖区、高陵区、长安区、周至县、阎良区、蓝田县、雁塔区、新城区、未央区、碑林区)

湘西土家族苗族自治州(花垣县、保靖县、龙山县、永顺县、凤凰县、吉首市、古丈县、泸溪县)

和田地区(和田县、于田县、墨玉县、皮山县、策勒县、民丰县、和田市、洛浦县)

亳州市(涡阳县、蒙城县、利辛县、谯城区)

昭通市(盐津县、镇雄县、水富市、昭阳区、绥江县、鲁甸县、巧家县、彝良县、威信县、永善县、大关县)

五指山市(定安县、琼中黎族苗族自治县、琼海市、文昌市、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、乐东黎族自治县、白沙黎族自治县、澄迈县、昌江黎族自治县、东方市、万宁市、临高县、屯昌县)

保定市(清苑区、雄县、容城县、顺平县、蠡县、定州市、望都县、涿州市、涞源县、曲阳县、莲池区、阜平县、高阳县、安新县、安国市、高碑店市、满城区、竞秀区、博野县、唐县、易县、徐水区、涞水县、定兴县)

朔州市(怀仁市、平鲁区、山阴县、右玉县、朔城区、应县)

荆州市(江陵县、洪湖市、沙市区、石首市、松滋市、监利市、荆州区、公安县)

防城港市(港口区、上思县、防城区、东兴市)

齐齐哈尔市(甘南县、克东县、依安县、龙江县、昂昂溪区、富拉尔基区、泰来县、讷河市、龙沙区、富裕县、克山县、铁锋区、梅里斯达斡尔族区、建华区、拜泉县、碾子山区)

大连市(甘井子区、普兰店区、瓦房店市、旅顺口区、中山区、沙河口区、长海县、金州区、西岗区、庄河市)

汕尾市(陆丰市、城区、陆河县、海丰县)

铜川市(宜君县、印台区、王益区、耀州区)

锦州市(凌河区、凌海市、黑山县、义县、古塔区、北镇市、太和区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。