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海东市(乐都区、平安区、化隆回族自治县、民和回族土族自治县、互助土族自治县、循化撒拉族自治县)

百色市(平果市、田东县、乐业县、西林县、德保县、靖西市、凌云县、隆林各族自治县、田阳区、右江区、田林县、那坡县)

开封市(禹王台区、鼓楼区、杞县、兰考县、顺河回族区、通许县、尉氏县、祥符区、龙亭区)

阳江市(阳东区、江城区、阳西县、阳春市)  五指山市(临高县、万宁市、琼中黎族苗族自治县、文昌市、屯昌县、东方市、昌江黎族自治县、琼海市、陵水黎族自治县、澄迈县、定安县、白沙黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、乐东黎族自治县)

阳泉市(城区、盂县、平定县、矿区、郊区)

濮阳市(范县、清丰县、濮阳县、南乐县、台前县、华龙区)

大连市(西岗区、瓦房店市、普兰店区、沙河口区、长海县、甘井子区、庄河市、中山区、金州区、旅顺口区)

赤峰市(松山区、林西县、阿鲁科尔沁旗、喀喇沁旗、巴林右旗、宁城县、敖汉旗、元宝山区、巴林左旗、克什克腾旗、翁牛特旗、红山区)  长治市(潞城区、潞州区、平顺县、武乡县、沁县、上党区、屯留区、襄垣县、壶关县、黎城县、长子县、沁源县)

宿州市(埇桥区、砀山县、灵璧县、萧县、泗县)

铁岭市(铁岭县、调兵山市、清河区、昌图县、西丰县、银州区、开原市)

三门峡市(灵宝市、陕州区、渑池县、义马市、湖滨区、卢氏县)

安庆市(潜山市、岳西县、太湖县、桐城市、迎江区、宿松县、宜秀区、怀宁县、大观区、望江县)

淮南市(谢家集区、田家庵区、八公山区、潘集区、大通区、凤台县、寿县)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、利川市、来凤县、建始县、咸丰县、巴东县、恩施市、宣恩县)

海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、祁连县、海晏县)

贵阳市(观山湖区、乌当区、云岩区、修文县、花溪区、息烽县、清镇市、南明区、白云区、开阳县)

宜宾市(珙县、翠屏区、长宁县、屏山县、南溪区、叙州区、江安县、筠连县、兴文县、高县)

乌兰察布市(察哈尔右翼中旗、化德县、卓资县、商都县、凉城县、察哈尔右翼前旗、集宁区、兴和县、四子王旗、察哈尔右翼后旗、丰镇市)

惠州市(惠城区、博罗县、惠东县、惠阳区、龙门县)

黄石市(西塞山区、铁山区、黄石港区、下陆区、阳新县、大冶市)

玉树藏族自治州(杂多县、称多县、囊谦县、治多县、曲麻莱县、玉树市)

湘西土家族苗族自治州(花垣县、凤凰县、保靖县、龙山县、吉首市、泸溪县、古丈县、永顺县)

广西壮族自治区

宜昌市(长阳土家族自治县、当阳市、西陵区、宜都市、五峰土家族自治县、猇亭区、点军区、夷陵区、枝江市、兴山县、伍家岗区、远安县、秭归县)

来宾市(武宣县、兴宾区、合山市、象州县、忻城县、金秀瑶族自治县)

朔州市(右玉县、朔城区、山阴县、平鲁区、怀仁市、应县)

黄南藏族自治州(泽库县、河南蒙古族自治县、同仁市、尖扎县)

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太原市(小店区、晋源区、娄烦县、万柏林区、杏花岭区、尖草坪区、清徐县、阳曲县、迎泽区、古交市)

徐州市(睢宁县、铜山区、贾汪区、新沂市、云龙区、邳州市、泉山区、沛县、丰县、鼓楼区)

邵阳市(邵阳县、新邵县、新宁县、洞口县、北塔区、双清区、隆回县、武冈市、城步苗族自治县、大祥区、绥宁县、邵东市)

金昌市(金川区、永昌县)  固原市(原州区、隆德县、彭阳县、泾源县、西吉县)

阿里地区(措勤县、普兰县、改则县、札达县、噶尔县、革吉县、日土县)

西藏自治区

泉州市(丰泽区、洛江区、安溪县、石狮市、金门县、鲤城区、德化县、晋江市、惠安县、永春县、泉港区、南安市)玉溪市(易门县、红塔区、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、华宁县、新平彝族傣族自治县、通海县、峨山彝族自治县)

哈尔滨市(依兰县、呼兰区、道里区、平房区、香坊区、通河县、宾县、阿城区、巴彦县、尚志市、双城区、道外区、松北区、方正县、南岗区、木兰县、五常市、延寿县)  滁州市(全椒县、南谯区、定远县、凤阳县、明光市、来安县、琅琊区、天长市)

济源市

焦作市(解放区、孟州市、温县、博爱县、中站区、马村区、修武县、沁阳市、山阳区、武陟县)

大庆市(杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、红岗区、萨尔图区、肇州县、肇源县、让胡路区、龙凤区、林甸县)滨州市(惠民县、邹平市、无棣县、博兴县、沾化区、滨城区、阳信县)

吉林市(船营区、永吉县、昌邑区、蛟河市、丰满区、桦甸市、舒兰市、龙潭区、磐石市)

景德镇市(昌江区、乐平市、珠山区、浮梁县)

运城市(绛县、新绛县、平陆县、闻喜县、万荣县、河津市、临猗县、芮城县、夏县、盐湖区、垣曲县、稷山县、永济市)

拉萨市(林周县、尼木县、城关区、墨竹工卡县、堆龙德庆区、曲水县、达孜区、当雄县)

阿克苏地区(库车市、拜城县、新和县、乌什县、温宿县、沙雅县、阿克苏市、柯坪县、阿瓦提县)

甘孜藏族自治州(泸定县、甘孜县、稻城县、得荣县、乡城县、德格县、白玉县、道孚县、理塘县、炉霍县、雅江县、色达县、巴塘县、丹巴县、新龙县、康定市、九龙县、石渠县)

包头市(石拐区、昆都仑区、白云鄂博矿区、青山区、土默特右旗、东河区、固阳县、九原区、达尔罕茂明安联合旗)

北海市(合浦县、铁山港区、银海区、海城区)

儋州市

威海市(荣成市、文登区、乳山市、环翠区)

沈阳市(和平区、浑南区、于洪区、康平县、铁西区、法库县、辽中区、皇姑区、苏家屯区、新民市、沈河区、大东区、沈北新区)

赣州市(寻乌县、安远县、定南县、兴国县、于都县、上犹县、崇义县、全南县、瑞金市、南康区、章贡区、石城县、龙南市、信丰县、赣县区、宁都县、大余县、会昌县)

武威市(民勤县、天祝藏族自治县、凉州区、古浪县)

秦皇岛市(抚宁区、昌黎县、青龙满族自治县、海港区、卢龙县、山海关区、北戴河区)

六盘水市(六枝特区、钟山区、盘州市、水城区)

南昌市(新建区、安义县、南昌县、青云谱区、西湖区、进贤县、东湖区、青山湖区、红谷滩区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。