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新余市(分宜县、渝水区)

合肥市(巢湖市、蜀山区、庐江县、肥东县、肥西县、瑶海区、长丰县、包河区、庐阳区)

无锡市(滨湖区、宜兴市、江阴市、新吴区、锡山区、梁溪区、惠山区)

武威市(民勤县、古浪县、凉州区、天祝藏族自治县)  珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

海口市(秀英区、美兰区、龙华区、琼山区)

兴安盟(阿尔山市、扎赉特旗、乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗、突泉县、科尔沁右翼前旗)

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湘西土家族苗族自治州(凤凰县、永顺县、古丈县、保靖县、吉首市、花垣县、泸溪县、龙山县)

楚雄彝族自治州(大姚县、武定县、双柏县、禄丰市、南华县、永仁县、元谋县、楚雄市、牟定县、姚安县)

重庆市(秀山土家族苗族自治县、巫溪县、大渡口区、綦江区、北碚区、彭水苗族土家族自治县、渝北区、永川区、城口县、云阳县、江津区、奉节县、渝中区、巴南区、铜梁区、大足区、璧山区、梁平区、荣昌区、酉阳土家族苗族自治县、沙坪坝区、垫江县、巫山县、丰都县、石柱土家族自治县、九龙坡区、南岸区、潼南区、万州区、武隆区、忠县、江北区、长寿区、开州区、涪陵区、南川区、黔江区、合川区)

泰州市(靖江市、兴化市、泰兴市、海陵区、姜堰区、高港区)

梅州市(梅江区、丰顺县、梅县区、五华县、兴宁市、平远县、蕉岭县、大埔县)

天津市(和平区、北辰区、红桥区、河北区、南开区、武清区、静海区、河西区、蓟州区、宁河区、滨海新区、津南区、东丽区、宝坻区、西青区、河东区)

榆林市(吴堡县、府谷县、米脂县、佳县、靖边县、榆阳区、子洲县、定边县、横山区、清涧县、神木市、绥德县)

承德市(丰宁满族自治县、宽城满族自治县、隆化县、围场满族蒙古族自治县、双滦区、承德县、双桥区、兴隆县、平泉市、鹰手营子矿区、滦平县)

绵阳市(涪城区、江油市、梓潼县、游仙区、安州区、三台县、平武县、盐亭县、北川羌族自治县)

葫芦岛市(兴城市、龙港区、绥中县、建昌县、连山区、南票区)

三亚市(海棠区、吉阳区、崖州区、天涯区)

辽源市(东辽县、东丰县、龙山区、西安区)

晋城市(阳城县、陵川县、高平市、泽州县、沁水县、城区)

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海南藏族自治州(同德县、兴海县、贵德县、贵南县、共和县)

莆田市(涵江区、仙游县、荔城区、秀屿区、城厢区)

东莞市

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、金沙县、织金县、大方县、赫章县、七星关区、纳雍县、黔西市)  三门峡市(义马市、渑池县、湖滨区、卢氏县、陕州区、灵宝市)

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通化市(通化县、二道江区、集安市、辉南县、梅河口市、东昌区、柳河县)河源市(东源县、紫金县、龙川县、连平县、和平县、源城区)

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白山市(长白朝鲜族自治县、浑江区、抚松县、临江市、靖宇县、江源区)怀化市(中方县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、鹤城区、通道侗族自治县、沅陵县、洪江市、芷江侗族自治县、辰溪县、靖州苗族侗族自治县、溆浦县)

南京市(玄武区、鼓楼区、高淳区、栖霞区、雨花台区、浦口区、溧水区、江宁区、六合区、秦淮区、建邺区)

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亳州市(蒙城县、谯城区、涡阳县、利辛县)

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许昌市(禹州市、魏都区、建安区、鄢陵县、襄城县、长葛市)

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张家界市(桑植县、武陵源区、慈利县、永定区)

眉山市(青神县、东坡区、丹棱县、彭山区、洪雅县、仁寿县)

松原市(长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、扶余市、宁江区)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　对于格力地产（维权）而言，想要借助华发集团的资源在老牌免税巨头的市场竞争中突围，恐怕也绝非易事。

　　于帅卿/发自北京

　　退出地产行业、原董事长鲁君四被查，让格力地产一时成为市场高度关注的焦点。

　　4月14日晚间，格力地产股份有限公司（以下简称“格力地产”）发布关于控股股东股权结构变动的进展公告。

　　根据公告，珠海市国资委将其持有的珠海投资控股有限公司（以下简称“”海投公司以）100%股权无偿划转至华发集团。此次股权划转后，华发集团将间接控制海投公司持有的格力地产44.95%股份。工商变更登记已于2025年4月14日完成。

　　此次调整意味着，格力地产将并入华发集团，与此同时，该公司完全退出地产行业，“格力地产”四字，也将自此江湖除名。

　　股权结构变动前后，海投公司控股股东由珠海市国资委变更为华发集团，但格力地产的股份数量和持股比例不发生变化，控股股东及实际控制人亦不发生变更，对公司的生产经营活动不产生实质性影响。

　　格力地产表示，此次股权结构变动是珠海市国资委对国有资产管理的一次调整，旨在优化国有资产布局，提高国有资产运营效率。

　　记者注意到，此次重组完成后，格力地产还剩14个项目，涵盖住宅、车位、商业及配套等业态。对于住宅及住宅配套车位，将加速销售去化或对外处置；与大消费运营相关的商业/商办等，将围绕大消费主营业务作为经营性物业运营。

　　此前，海投公司出具承诺，即若格力地产未能在5年内整体退出房地产业务，其将在符合相关法律法规，且与格力地产达成一致及履行必要的审批程序后，以公允的市场价格承接格力地产届时尚未去化或处置完毕的房地产业务。

　　“此次股权划转后，华发集团可利用资源整合能力助力格力地产业务转型，还可将格力地产部分房地产资产与自身其他业务资产置换，优化资源配置。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，条件成熟时，华发集团可通过吸收合并将格力地产房地产业务纳入，彻底解决同业竞争问题。

　　对于格力地产保留下来的房地产业务是否会持续拖累公司业绩、未来免税业务的发展方向、相关举措，以及后续是否会有人员变动的调整等问题，记者多次致电格力地产，电话均未接通。

　　━━━━

　　转型之路波折不断

　　格力地产的转型之路已历经5年，期间波折不断。

　　2020年，格力地产提交首份重组草案，拟通过发行股份及支付现金的方式购买珠海免税集团100%股权，后向战略投资者配资不超8亿元。然而，由于当时格力地产原董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为被中国证监会立案调查，该收购计划被迫暂停，直至2022年12月才宣布重启。

　　这一收购案的进展极度缓慢，中间还出现了数度暂停与修改，直至2024年的7月才形成最终方案。方案也从最初的收购100股权，变成资产置换，置换的股权比例也降至51%。

　　根据最终方案，格力地产将持有的上海海控保联置业有限公司、上海海控合联置业有限公司、上海海控太联置业有限公司、三亚合联建设发展有限公司、重庆两江新区格力地产有限公司等五家公司100%的股权及公司相关对外债务，与控股股东海投公司持有的珠海免税51%股权进行资产置换，资产置换的差额部分以现金方式补足。

　　经过此次资产置换，格力地产虽未完全剥离地产开发项目，但也能极大地改善公司业绩情况与完成战略转型。

　　根据交易报告书显示，2023年及2024年上半年，珠海免税净利润分别约6.67亿元、4.38亿元。而在交易完成之后，格力地产2024年上半年营业收入约19.36亿元，其中免税销售收入占营业收入比重为64.56%，成为格力地产最重要的收入来源；与此同时，格力地产2024年上半年的净亏损也将收窄约5.43亿元。

　　2024年12月31日，格力地产已实施完成上述资产置换，公司战略定位就此变更为以免税业务为核心，围绕大消费产业链建立运营、投资的企业集团。

　　为了准确体现公司战略转型规划，格力地产于今年3月18日晚间公告称，拟将公司的名称由“格力地产股份有限公司”变更为“珠海珠免集团股份有限公司”，证券简称亦将由“格力地产”变更为“珠免集团”，证券代码不变。目前改名事项已经董事会审议通过，后续还需要走股东大会（4月18日）以及具体办理工商变更的程序。

　　原以为格力地产的重组之路到此就会结束，但没想到珠海国资委会将其划转至华发集团旗下。对于格力地产而言，此次划转后最终直接控股股东及实控人都不变，还能得到来自华发集团的资金及运营支持，彼此间还能形成商业资源的互补。

　　从资本市场的反应来看，同样认为这次资产重组对格力地产是利好消息。在4月10日发布关于控股股东股权结构变动的提示性公告前，格力地产股票已出现异常波动，4月8日、4月9日、4月10日连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计达20%。

　　不过，市场也有预测，鉴于格力地产已通过资产重组持有珠海免税集团51%的股权，华发集团亦持有其23%的股权，如今华发集团控股格力地产后，后续极有可能将自身持有的珠海免税集团股权注入格力地产或者发行股份并支付现金的方式收购剩余26%的珠免集团股权，届时格力地产将彻底转型为华发集团旗下的“珠海免税”业务平台。

　　值得注意的是，这并非格力地产首次经历无偿划拨。

　　在商业领域，格力地产与格力电器名称相近，也有着千丝万缕的联系。

　　格力地产最初是‌格力集团‌旗下子公司，与格力电器同属格力集团控股企业‌。2012~2014年，董明珠担任格力集团董事长及法定代表人，对格力地产的重大决策有参与权。但董明珠曾多次在公开场合表示，格力地产与格力电器无关。两者业务独立，无交叉持股。

　　2015年5月，格力集团将持有的格力地产3亿股无限售流通A股（占格力地产总股本的51.94%）无偿划转至海投公司，至此格力地产正式与格力集团分家，也由此切断了与格力电器在股权层面的直接联系。

　　━━━━

　　免税业务转型面临难题

　　格力地产转型和地产行业深度调整与自身业绩持续下滑紧密相关。

　　官网显示，格力地产成立于1999年，是一家以房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业为发展核心的集团化企业。2009年9月，格力地产成功上市；2015年，格力地产通过由格力集团无偿划拨股份的方式，正式并入珠海投资控股。

　　获得国资背景后，格力地产曾连续高溢价竞得多宗地块。然而，近年来，由于激进扩张导致管理失控，其地产业务陷入困境。

　　2014年底至2015年，格力地产分别以16.14亿元和14.5亿元竞得上海前滩32-01、38-01地块，溢价率分别高达127%和92.5%，刷新当时上海单价地王纪录；2015年底又以2.93亿元竞得珠海平沙商住地块，创当时区域总价及楼面价双纪录；2016年，格力地产又以总价19.65亿元竞得上海松江区10-05号宅地，这也是格力地产自2014年12月首次进入上海后再次出手拿地。

　　不过，这些地王项目在管理上却出现问题，如上海前滩32-01地块延期8年入市的格力·海德壹号项目，2024年有媒体报道称，项目存在拖延工期、装修降标、擅自更改设计等问题，引发业主集体投诉。

　　受地产业务受阻影响，2022年，格力地产归属母公司净利润亏损20.57亿元；2023年，营业总收入47.32亿元，同比增长16.95%，但归属母公司净利润仍亏损7.33亿元。2024年，亏损进一步扩大，预计全年归属母公司净利润亏损12.5亿元~17.8亿元。

　　过去很长一段时间，房地产开发业务一直是格力地产主要营业收入来源。2023年，其房地产开发业务营业收入占比仍高达89.45%。但这一核心业务却未能带来利润增长，反而成为业绩拖累。一方面，房地产项目结转毛利率下降，压缩了利润空间；另一方面，市场下行导致存货、长期股权投资等资产减值风险增加，公司需计提资产减值准备，进一步加重了亏损。

　　除了业绩亏损，格力地产还面临较高的财务风险。截至2024年三季度，公司负债率高达80.65%，流动比率和速动比率显示短期偿债压力较大。

　　地产板块业绩持续承压之下，格力地产在2024年11月及2025年3月相继发布公告宣布逐步剥离房地产业务，转向免税市场。

　　不过，从行业整体情况来看，免税市场正面临收缩压力。根据海口海关统计数据，2024年全年，海南离岛免税购物金额309.4亿元，同比下降29.3%；免税购物人数568.3万人次，同比下降15.88%。

　　作为免税行业龙头企业的中国中免也受到行业收缩的影响，2024年营业收入564.74亿元，同比下降16.38%；归属母公司净利润42.67亿元，同比下降36.44%。面对市场变化，即便是中国中免也在寻求新增量，加速布局境外免税店。

　　在此背景下，对于背靠华发集团的格力地产而言，想要借助华发集团的资源在老牌免税巨头的市场竞争中突围，恐怕也绝非易事，其转型之路仍面临诸多挑战。